Los inmobiliarios de Carlos Paz en pie de guerra contra la Ley de Alquileres

Carlos Paz. Los inmobiliarios de Carlos Paz se mostraron preocupados por la ley de alquileres que se debate en el Congreso de la Nación y aseguraron que perjudicará a los propietarios de inmuebles, a los desarrollistas y atentará contra su profesión. Entre los cambios que establece la normativa, se lleva la duración mínima del contrato a tres años, se fija una actualización del precio semestral bajo un índice de promedio entre inflación y salario y el registro obligatorio de contratos en AFIP.

Asimismo, estipula un mes de depósito para los años de contrato y devolución de ese depósito actualizado al valor del último mes del alquiler, expensas extraordinarias e impuestos que gravan la propiedad a cargo del propietario y la negociación de la renovación con 60 días de anticipación.

El objetivo del gobierno nacional es que la ley entre en vigencia a partir del 2019, pero cosechó un amplio rechazo de los colegios de martilleros y corredores públicos y asociaciones inmobiliarias de todo el país, quienes sostienen que habrá menos viviendas y departamentos en el mercado. En una ciudad como Carlos Paz, donde numerosos inmuebles se destinan a alquileres temporarios y anuales, la Asociación Inmobiliaria advierte que se incrementarán los costos para los inquilinos porque los propietarios «querrán cubrirse de los aumentos que deberán pagar de aprobarse la ley de inquilinos», al tiempo que devaluará la profesión de los inmobiliarios y asustará a los dueños.

La presidenta de la Asociación Inmobiliaria de Carlos Paz, Inés Prados, manifestó a El Diario: «Nos hemos reunido y creemos que se debe tener cuidado con esta ley, porque hay cosas que van a perjudicar al inquilino, otras que perjudican a los dueños y otras que perjudican a los inmobiliarios.  El hecho de llevar de dos a tres años a los alquileres afectará a los inquilinos, porque si tenemos que cobrar el mes de depósito por año que dure el alquiler, serán tres meses de depósitos más el mes de alquiler en sí. Eso encarecerá el desembolso el inquilino. Posiblemente, también se vean perjudicados porque si nosotros no les cobramos los honorarios a ellos, sucederá que los dueños de las casas subirán el precio del alquiler. Además se plantea una problemática con respecto al pago del timbrado. Acá en Córdoba está establecido que si el contrato supera los 250 mil pesos, el inquilino debe pagar el 1% del timbrado y si no tenemos establecido el total del contrato, será un problema definir cuánto deberán pagar». «Los propietarios también se verán afectados, porque tienen que tener un respaldo con una garantía propietaria. Está dando en uso y goce un capital a gente que no conoce y no sabe qué comportamiento tendrá, si cumplirá con el pago del alquiler y  en qué condiciones dejarán la propiedad cuando se vaya»; agregó la vocera de los inmobiliarios.

«Nosotros estamos matriculados bajo un colegio profesional y bajo una ley, mediante la cual se confeccionan los contratos y se actúa profesionalmente. Si se aprueba esta Ley de Alquileres, les pedimos que vean todas las partes que intervienen en un contrato de alquiler. Pedimos a la gente que se acerque al corredor inmobiliario y pregunte cuáles son sus derechos y condiciones»; indicó.

Los integrantes de la Unión Inmobiliaria Regional (UNIR) se reunieron con corredores de Carlos Paz y de la Provincia de Córdoba y aseguraron que las modificaciones previstas en la ley afectarán tanto a propietarios como inquilinos. En ese sentido, sostuvieron que es una medida inoportuna e innecesaria que busca «tapar las falencias del Estado y el acceso a la vivienda propia», generando un «déficit habitacional y logrando que muchos locatarios no puedan pagar o acceder a alquilar».

Por su parte, el inmobiliario Carlos Alberto Pellegrini también se pronunció sobre el proyecto y dijo: «En una relación de alquiler, hay dos partes: un locador o propietario o inquilino o locatario. Lo que pretende esta ley es favorecer a los más de seis millones de familias que alquilan en la República Argentina. Son tres proyectos de ley que se están analizando, uno del oficialismo y dos de la oposición y hay intereses contrapuestos. Este proyecto favorece momentáneamente al inquilino, pero perjudica a los inmobiliarios, a los propietarios y en un futuro, a los desarrollistas y constructores. Al propietario, porque hace una inversión importante para comprar un inmueble y cuando lo pone en el mercado para alquilarlo, tendrá demasiados perjuicios. Una vez que se haga la escritura, tiene que abonar muchos impuestos y como si fuera poco, tendrá que abonar los honorarios de intermediación al profesional. Eso hará que las constructoras se perjudiquen también porque nadie comprará un inmueble para alquilar, cuando es tan gravosa la operación».

«Desde el punto de vista del inquilinos, los contratos se irán a tres años y para ingresar, tendrá que pagar un mes, más el mes en curso, es decir, pagará cuatro meses de alquiler. Otro problema será que las indexaciones (que hoy no están permitidas), se podrían comenzar a cobrar de forma semestral y entonces habrá que ver sobre qué parámetro las inmobiliarias se cobrarán»;  finalizó.

Los cambios que introduciría el gobierno

Ante la resistencia que generó la iniciativa, el gobierno planea admitir una reducción del plazo del contrato de alquiler (con acuerdo entre las partes) y en los casos donde los alquileres superen un determinado monto. También se presentarían cambios en las opciones de garantías a presentar (garantía real, aval bancario, seguro de caución, garantía personal con recibo de sueldo o fianza) y que el locador pueda aceptar entre dos alternativas de garantías propuestas por los inquilinos.

Asimismo, se eliminaría el texto del proyecto que le impedía al propietario requerir una garantía que supere el equivalente a cinco meses de alquiler y se eliminaría el registro en la AFIP como obligación. Además se eliminaría el tope para los honorarios de las inmobiliarias, que se había fijado en un mes de alquiler como máximo para un nuevo contrato y medio mes cuando se trataba de una renovación; y los desalojos deberán iniciarse con una intimación al inquilino de diez días.

El comunicado de UNIR

El martes 30 de Octubre, integrantes de UNIR (Unión Inmobiliaria Regional) se reunieron con Corredores de Carlos Paz y de la Provincia, para abordar el proyecto de Ley de Alquileres que prevé modificaciones sustanciales al CCyC mediante el cuál se pretende modificar el título relativo a las locaciones de inmuebles, modificaciones que afectaran tanto a propietarios e inquilinos. Luego de un largo debate analizando cada uno de sus artículos, con el asesoramiento de los letrados el Ab. Ricardo Vilardell y Ab. Exequiel G. Varas y la colaboración del Dr. Gustavo Orgaz (ex juez y ex titular de la Cátedra de Contratos y actual profesor de la Facultad de Derecho de Córdoba) y el Ab. Diego Giovanonni (Pro Secretario de Juzgado y miembros de la Cátedra de Contratos de la Facultad de Córdoba), rubricaron un documento que incluye los puntos más débiles de la Ley, que la harán inconstitucional; documento que será entregado a legisladores provinciales y nacionales.

Consideran que es inoportuno e innecesario modificar el CCyC que solo tiene 3 años de vigencia, con la finalidad de tapar las falencias del Estado y el acceso a la vivienda propia, el déficit habitacional logrando así que muchos locatarios no puedan pagar o acceder a alquilar una vivienda digna. Este proyecto es realmente desafortunado y “viola el principio de libertad contractual del articulo 958 CCyC consagrado en todos los Códigos del Mundo”.

* • Trasladar el 100% de los honorarios profesionales del Corredor a los Propietarios (Locador), no será la solución. El Corredor es un profesional que interviene en beneficio de ambas partes. Justificar este artículo diciendo que el corredor trabaja sólo en beneficio del Locador es ignorar la realidad de forma grosera. La propuesta es que, si no hay acuerdo de partes los honorarios sean compartidos en forma igual por el Locador y Locatario. Cabe aclarar que la regulación de honorarios profesional es facultad originaria de las provincias, las que no han delegado en el estado nacional.

* • Llevar el Plazo Mínimo de los alquileres con destino habitacional no será la solución al problema de los inquilinos. Tener un contrato de 3 años generará mayores costos contractuales y jurídicos: se incrementarán los honorarios de los corredores, el impuesto al sello (timbrado) y el locador se verá obligado a solicitar mejores garantías. En este país con una incertidumbre inflacionaria no podemos prever qué pasará en los próximos 6 meses y mucho menos en 3 años.

* • Con respecto a la Resolución Anticipada, consideramos que es un artículo con una redacción errónea, deja de lado todos los demás destinos que no sean habitacionales, (como el comercial). Artículo que no debería ser modificado ya que existe una correcta redacción en el actual 1221 del CCyC.

* • Se habla de Renovación de Contrato, cuando en la realidad no existe la renovación del contrato. Estamos ante un Nuevo Contrato.

* • En cuanto al artículo que regula la intimación de pago y desalojo con la consignación, consideramos que deben estar separados. El mayor problema que tenemos en la Argentina es que los procedimientos de desalojos son muy lentos, y eso muchas veces lleva al Locador a exigir garantías muy buenas a los fines de tener un resguardo jurídico en caso de incumplimiento.

* • Ajustes: tratar de regular el precio por variables de inflación e índices estatales provocará incertidumbre e inseguridad jurídica. El precio históricamente fue regulado por la oferta y la demanda, nunca por el Estado. Las veces que el Estado ha intentado regular precios de los alquileres ha fracasado.

* • Garantías: artículo que a simple vista debe ser considerado inconstitucional. Hay una intromisión total del Estado en los intereses privados de los particulares. Que el Estado quiera regular las garantías que debe aceptar del Locador por ofrecimiento del Locatario vulnera el derecho a la propiedad, uno de los principios constitucionales más importantes consagrados por nuestra

Constitución: * • Sobre la registración de los contratos en AFIP, decimos que es una desprolijidad jurídica. Con el fin de buscar el blanqueo de la actividad, podría traer consecuencias jurídicas muy graves. Por ejemplo un contrato no inscripto no podrá ser oponible a los garantes (terceros).

* • Consideramos una buena opción la incorporación a opción de las partes la figura del “domicilio electrónico”. Permite ahorro de tiempo, de costos y da simplicidad a la hora de notificaciones fehacientes. El problema será como se instrumentará (cuándo se considerará que una persona efectivamente ha recibido la notificación) ya que en la actualidad rige la teoría de la recepción en CCyC.

* • Se pretende cuidar al Locatario, pero se prohíbe hacer firmar pagarés en concepto depósito en garantía, y esto es perjudicial dado que en la práctica los corredores inmobiliarios, con el fin de evitar mayores gastos al Locatario, se opta por hacer firmar documentos pagarés, para garantizar la obligaciones contractuales.